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楼盘现房销售老百姓有什么好处?

更新时间:2019-08-10 18:48:09 点击数:278 来源:本站

  7月31日,成都中心城区的两块土地成功拍卖,这是成都首次在拍卖指标中明确要求“100%现房销售”的地块成交了。在楼市调控更为严格的当下,这意味着成都实施了近20年的房预售制度,将迎来全新的改变。

  “现房销售”对于消费者来说,不会担心买到烂尾楼,但对于开发商来说可能要承受巨大的资金压力。成都即将开启的“现房时代”,对于开发商来说,毫无疑问是一次“适者生存”的变革。对于购房者来说,“现房时代”会发生怎样的改变?

  郭洁:我认为成都开始尝试现房销售政策,也是贯彻了一城一策的要求,我们现在所谓的现房销售时代来临,不是特别贴切。因为它是一次尝试,后期会不会全面地进行推广或者是实行,还要根据这几块地后期的运作情况来决定。

  今天上午龙潭的两块地要求也是现房,并且是要精装房。这个要求,其实对开发商来说,就是除了现房之外,还要做全精装。这样的政策,都是政府在成都实行的一个试点尝试而已,其实很多城市也已经在推行了。

  郭洁:要分商、住两种情况,商业的话,你正负零了之后就可以进行,就是的预售;住宅的话,像是在之前就是必须要封顶、断水之后才能拿预售,但现在政策就比较放宽了,50%就可以拿预售。预售的政策也不是一成不变的,它是会随着市场的改变以及政策的调控而进行调整。

  郭洁:其实最大的不同就是,以前我们是看图纸,现在我们可以直接到项目中去看现房。这对很多购房者来说,就不用再有房子质量、户型、景观、会不会烂尾等等这种顾虑。同时,现房销售对开发商能力的要求会更加高。以前很多开发商对项目的前景描绘得很好,但实际上做出来,可能跟我们看到的效果图完全不一样,购房者需要承担一定风险。现房销售之后,这种风险就没有了。现房销售政策对购买者来说,应该是最好的选择。

  郭洁:现房不是推高房价的核心因素,它只是很小的一个因素而已。其实房价这么多年的上涨还是有一个周期性的,它会有周期性的平稳和回落,也会有周期性的上涨。所以说,在推动房价上涨的众多因素里,现房销售并不会产生太大的影响。

  郭洁:的确对于购房者来说,利好可能会大于弊端。从房地产整体的发展进程来看,未来现房销售是一个大趋势,因为现在各个国家,基本上都是现房销售,期房销售很少,中国也会逐渐地跟国际接轨。等到房地产行业越来越趋于成熟,行业集中度越来越高,会有更多有品质的项目,提供给购房者来选择。所以大家不需要再承担过去那种风险,没有必要再去期房里面踩雷。

  郭洁:就比如说重庆,之前也实行过现房政策,但是在2017年年终的时候取消了这个政策。所以说,这个政策的灵活性还是非常大的,可以根据每个城市的实际情况来进行一个调控。这个政策对于政府来说,不光是可以规范土地市场,对后端的销售市场也能调控。因为现房销售政策,是用来调节房子的供应周期。政府为了减少市场的供应压力,可能会要求现房销售。开发商就推迟了这批房子的销售时间,这样就可以暂时缓解市场供过于求的状况。

  第一是资金层面的考验,资金会非常地紧张,加大了回款周期。但他也可以把压力下沉,就是他会让承建商,也就是修房子的单位来垫资。但因为整体周期的拉长,使得开发商靠滚动资金去做规模,发展规模的速度就会变低。所以说,它对资金融资能力,是一个极大的考验。

  第二就是对开发商整体运营能力的考验,如资金筹措、施工管理、质量管控等方面的能力。在后期市场,可能还会承担一定的风险。就是说,现在是高点拿的地,并且投入了那么多的成本去修建,如果售房时市场价格回落,房价反而低于成本价。开发商要承担一定的风险。

  郭洁:其实之前也有过现房销售,比如在2008年地震了之后,有很多项目都是准现房,甚至是现房了才进行销售,但是那个时候是企业的一种自主行为,是市场决定的。这种销售模式,周期太长了,后来有很多房子卖不出去,之后才随着市场的回暖而卖掉。

  给大家透个底,很多开发商在最后做处理的时候,就是卖了很久的,售楼部都撤销了没有销售人员了,突然告诉你还有一两套房子卖,那这种房子有两种情况。

  第一种情况,就是前期被开发商老板自己留下来了,可能会有一些其他的打算,但是最后急于用钱或者是因为资产处理,他就把这种预留的好房子拿出来卖了,这种我们叫市场捡漏。

  郭洁:不会,还是会给开发商很多生存空间的,毕竟如果真要实行一刀切全部现房,那可能中国的房地产企业会淘汰掉2/3以上,只剩下百分之二三十不到有实力、资金能力、运营能力的企业了。

  郭洁:我们可以预估成都的房地产市场还是比较平的,甚至是稳中有很小很小幅度的上涨,是在政府5%以内的一个涨幅,至少在短期内是不会突破的,两年时间也就是百分之十一、二的样子,对于很多的购房者来说,会有一定的优势。但也不能完全判断,有一些项目可能就会比期房项目好。我认为期房项目始终存在着快速的资金回笼的诉求,所以说可能价格上,比现房还没有推出来的时候,还是有一定优势的。

  所以说,我们的建议就是期房和现房呢,大家还是要根据自己的购买能力来进行选择,因为未来有太多的不确定因素。

  针对现房销售这样一个成都土地拍卖的新规,西南财经大学教授刘璐认为这是根据部分热点市场供需矛盾作出的回应,现房销售将和限购政策一样与整个房地产走向相匹配。如果未来土地市场越来越热,土地拍卖就会搭配更多比较苛刻的条件,包括现房销售甚至这一条件会绑定在土地拍卖里面,但是如果市场趋冷,那这个政策可能会被取消或者延缓。

  在国家加大楼市宏观调控力度、强化商品房预销售监管等政策的影响下,现房销售是一种销售策略,也是房地产市场逐渐成熟的表现。这种新营销模式的出现,也必将对整个楼市产生影响。

  放眼更长远的未来,“低端有保障,中端有支持,高端有市场”,这会是未来中国房地产的主流发展方向。开发商会更专注地做改善型、高端型产品!在这样的背景下,“现房销售”是基于对未来市场需求的预判,有意的控制开发量、提升房屋品质保障、减小期房开发的各类风险。现房时代将开启我们更加期待的有家更有爱的未来。返回搜狐,查看更多



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